??? 簡(jiǎn)要內(nèi)容：一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了積極的變化,市場(chǎng)信心提振,經(jīng)濟(jì)活躍程度提高。雖然中低端樓市回暖明顯,但是我國(guó)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，在今年依然面臨挑戰(zhàn)。但一般來(lái)說(shuō)，終端需求的復(fù)蘇傳遞到上游的鋼鐵水泥需求的周期在2-3個(gè)月左右，因此我們預(yù)計(jì)鋼鐵、水泥等基本材料行業(yè)的復(fù)蘇將會(huì)在今年下半年出現(xiàn)。

一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了積極的變化,市場(chǎng)信心提振,經(jīng)濟(jì)活躍程度提高。北京、上海、天津、廣州等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量均有較大增長(zhǎng)。根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高，同比08年同期新房交易量平均上漲了100%以上，北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了07年同期水準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年前兩個(gè)月同比增長(zhǎng)1%，而在第一季度同比增長(zhǎng)達(dá)4.1%。

樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，隨著金融危機(jī)影響的消退，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步企穩(wěn)，政府投資力度的不斷加大，經(jīng)濟(jì)回暖的有利因素積累、增加，全國(guó)樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。

普通住宅回暖 高端面臨挑戰(zhàn)

08年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，許多購(gòu)房者的剛性需求受到壓制，造成市場(chǎng)整體成交量萎縮，但隨著房地產(chǎn)刺激政策利好以及行業(yè)變化，改善型購(gòu)房者開始入市，推高樓市成交量。政府從上年9月開始，不斷出臺(tái)有利于推動(dòng)中低端樓房需求的政策，其中包括減少借款利率，下調(diào)購(gòu)房者的首期付款，加大房貸利率折扣和削減契稅和印花稅。這些政策大大降低了首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力。據(jù)仲量聯(lián)行在上海的統(tǒng)計(jì)，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也從56.4%下降到41.8%。

其次，在一季度，國(guó)內(nèi)公布的一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)企穩(wěn)回暖信號(hào)，無(wú)論是股市，還是消費(fèi)市場(chǎng)，都顯示出經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向樂(lè)觀，民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信心更加堅(jiān)定，從而激發(fā)此前積壓的購(gòu)買力。

最后，春節(jié)過(guò)后，置業(yè)、求學(xué)等因素在一定程度上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交。

同時(shí)，相對(duì)于美國(guó)樓市而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖會(huì)更加迅速。其中重要的因素是我國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)。中國(guó)的大多數(shù)城市不是純粹的商業(yè)社會(huì)，有龐大的“財(cái)政人口”，這包括公務(wù)員、事業(yè)單位職工及國(guó)有控股企業(yè)員工。他們的收入不僅僅取決于經(jīng)濟(jì)效益，更取決于財(cái)政狀況。財(cái)政人口不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而失去工作，這些人的收入也不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而減少，社會(huì)消費(fèi)總需求不會(huì)立即出現(xiàn)下降。因此，我們看到在金融危機(jī)背景下我國(guó)的工業(yè)增加值出現(xiàn)了快速下跌，而居民消費(fèi)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的萎縮。

由于社會(huì)結(jié)構(gòu)的不同，金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的傳導(dǎo)及影響與西方國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的差異。由于政府部門及國(guó)有企業(yè)不會(huì)因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)大量裁員，人們的收入不會(huì)因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)明顯減少，對(duì)普通住宅（尤其是類似北京的消費(fèi)型城市的普通住宅）的需求影響較小，因此，在市場(chǎng)價(jià)格下跌到一定幅度后，交易量會(huì)出現(xiàn)明顯反彈就在情理之中。

雖然中低端樓市回暖明顯,但是我國(guó)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，在今年依然面臨挑戰(zhàn)。

拉動(dòng)其他行業(yè)需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)鋼鐵、水泥等基本材料行業(yè)的拉動(dòng)作用不容忽視。作為國(guó)內(nèi)鋼鐵需求最大的下游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼鐵行業(yè)的影響十分顯著。

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，帶動(dòng)了建材產(chǎn)品的增長(zhǎng)，同時(shí)由于框架結(jié)構(gòu)在建筑上的廣泛應(yīng)用，使得房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的鋼材需求量不斷增加，在一定程度上拉動(dòng)了我國(guó)鋼鐵工業(yè)的發(fā)展。

從中國(guó)鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的國(guó)內(nèi)主要鋼材價(jià)格指數(shù)CISA來(lái)看 （螺紋鋼和線材指數(shù)作為代表），實(shí)際上08年我國(guó)鋼材價(jià)格的走勢(shì)大致可以劃分為四個(gè)階段：1-5月份為上漲期，6-8月份為盤整期，9-10月份為下跌期，11月份以后為回穩(wěn)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣回升，拉動(dòng)作用將更直接地體現(xiàn)出來(lái)。

同樣，固定資產(chǎn)投資中對(duì)水泥需求最大的也正是房地產(chǎn)投資，07年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)水泥的用量占全國(guó)水泥產(chǎn)量的比例達(dá)到31.4%。從房地產(chǎn)投資對(duì)水泥增量的貢獻(xiàn)看，過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)水泥需求的拉動(dòng)都是比較顯著的。

但一般來(lái)說(shuō)，終端需求的復(fù)蘇傳遞到上游的鋼鐵水泥需求的周期在2-3個(gè)月左右，因此我們預(yù)計(jì)鋼鐵、水泥等基本材料行業(yè)的復(fù)蘇將會(huì)在今年下半年出現(xiàn)。