隨著昨天清晨廣東中山市發(fā)布調(diào)控限購政策，3月以來全國啟動或升級限購的城市已達24個。和往年調(diào)控集中在一二線城市不同，今年調(diào)控已席卷部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市。有媒體統(tǒng)計，河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對陌生的名字，更是首次登上房地產(chǎn)限購政策的歷史舞臺。
這些現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市房地產(chǎn)銷售近年來的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個限購縣級市，由于南京“限購限貸”導(dǎo)致購買力外溢，句容房價扶搖直上，每平米已破萬，當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購1套住房。
江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場營銷系主任李文遠認為，由于房價走高，購買力正從南京向周邊郊區(qū)，從新房向二手房轉(zhuǎn)移。剛需是存在的，主要是南京的過高房價驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如果房子都沒有了，肯定會進行二手交易。
值得一提的是，此輪三四線城市在加入限購大軍的同時，限購、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢。如江西南昌規(guī)定，除九龍湖等兩個在建新城外，暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進提出，目前三四線城市已逐漸分化為：一部分保持寬松政策以去庫存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市則以控房價為主。“主要是圍繞三大城市群，尤其是北京、上海、廣州周邊城市進行調(diào)控。同時，對于其它熱點城市，比如天津周邊、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來人口聚集區(qū)域或者一些限購城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市，進而引起調(diào)控的做法。”
有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買得起，換房需謹慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒”這一定位制定，用管住“炒”，來保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調(diào)控基本實行“一城一策”，各地視自身市場情況確定調(diào)控政策的自主性加強，政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。
國家金融實驗室理事長李揚在正在進行的博鰲亞洲論壇上表示，地方制定政策要遵循幾個標(biāo)準(zhǔn)：第一，以前是全部統(tǒng)一，現(xiàn)在是一城一策，這是非常好的。每個城市應(yīng)該做什么事?城市化是要用土地的，用地計劃要和城市化步調(diào)要一致;第二，地價占房價的比例一定要控制;第三，大規(guī)模減少稅費;第四，房價收入比，這個地方政府是可以控制的。
財政部原財科所所長賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房價過快增長的長效機制。住房問題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問題。房地產(chǎn)市場要想實現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長效機制。基礎(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。
政策雖然是好的，但突然面臨一大波新政落地，難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購房或者正在購房的人的焦慮。針對此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險等問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，影響確實存在，但仍在市場可接受的范圍內(nèi)，只要在過去的交易過程中不盲目加杠桿，這次政策的影響相對比較有限。北京317新政最大的影響是賣一買一型，從35%首付提高到60%，甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過一個測算，對于大部分家庭來說，如果購買的是普通住宅，首付影響大概在117萬左右，除非是購買第二套或購買改善性住宅時強行加大了杠桿，否則對大部分家庭來說，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個案，比如家庭年收入50萬，月供達到60萬。這種極端的案例事實上帶有賭博的成份在，所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群。不能說政策是100%完美的，但從目前的政策力度來看，它對于大部分剛需和首套改善來說，影響仍在市場可接受的范圍內(nèi)。