多位專家在博鰲亞洲論壇2017年年會期間表示，樓市調(diào)控要回歸到房地產(chǎn)本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)，應(yīng)該通過土地供應(yīng)、稅制改革、嚴控土地價格等多方面聯(lián)合施策進行調(diào)控。
房價走勢存分歧
“無論從哪個角度來看，通過經(jīng)濟學(xué)理論分析，都得不出樓價如此之高的結(jié)論。一個國家房地產(chǎn)的價格和經(jīng)濟發(fā)展水平、市場化程度，特別是個人收入水平都息息相關(guān)。”中國人民大學(xué)副校長吳曉求表示，中國高存量的M2導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格快速上漲，但樓市泡沫有破滅可能，盡管它有滯后性。
吳曉求認為，降低房價只有一個辦法，就是降低杠桿率，所有私人部門買房子的杠桿率要大幅度下調(diào)，如果能做到這一點，泡沫就不會破滅;如果做不到，泡沫就會破滅。
吳曉求強調(diào)，中國房地產(chǎn)泡沫破裂不會引起中國金融體系的危機，其原因就在于中國房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品比例非常的小，幾乎沒有。
“房地產(chǎn)泡沫肯定會破滅，因為決定房價的是人口流和貨幣流。”齊魯資管首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷亦持同樣觀點。他表示，具體來看，人口戶籍方面，目前中國流動人口數(shù)量在減少。根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，流動人口在2015年減少了五百萬，2016年大概減少兩百萬，人口流動性明顯減弱，人口流入量減少，房價支持力度也會減少。以2016年房價漲幅最大的兩個城市(合肥、廈門)為例，這兩個城市人口流動量都排一、二位;大連房地產(chǎn)火爆但房價下跌，就是人口在減少，西安的房價并未上漲也是因為它人口減少。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康則認為，未來15年左右，不要希望北京、上海、深圳樓市均價上揚曲線能轉(zhuǎn)變成下行曲線，不存在這種可能性，頂多是上揚不那么陡峭。
房產(chǎn)稅制度可供借鑒
賈康認為，中國現(xiàn)在用限購、限貸、限價等行政性手段調(diào)控樓市是治標不治本，就像不斷在兩個極端之間坐過山車，民眾不滿意，政府在焦慮，一定要找到標本兼治、治本為上的高水平出路。
“中央提出要健康發(fā)展房地產(chǎn)市場，對應(yīng)到長效機制形成，就要靠基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是最關(guān)鍵的問題。”賈康表示，首先政府應(yīng)牽頭做一個通盤合理的國土開發(fā)規(guī)劃，提供可持續(xù)的土地供給。可以繼續(xù)探索的經(jīng)驗就是重慶代表的地票制度，即在基本農(nóng)田占補平衡的前提下，讓遠離城鄉(xiāng)結(jié)合部的人可以共享改革開放成果的同時，從容有序地可持續(xù)供地，從而解決中心區(qū)域擴大建成區(qū)和提供住宅建設(shè)用地的問題。
第二個基礎(chǔ)性制度就是住房雙軌統(tǒng)籌，政府要牽頭提供有序供給，把低收入和收入階層拖到公租房和公有產(chǎn)權(quán)房的平臺上，讓他們住有所居，不必涌入商品房的低端市場參與競爭。
第三個制度就是投融資制度，中國在PPP的項目之下已經(jīng)作出非常多的努力。調(diào)動政府體外的資金一起提供住宅和宜居城市建設(shè)，將養(yǎng)老需求由政府牽動的社會資本一起來形成供應(yīng)，從而達到供需盡可能平衡。
第四是中國必須積極學(xué)習(xí)借鑒美國、歐洲、日本，以及很多發(fā)展中國家發(fā)展直接稅建設(shè)，形成房地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅或者不動產(chǎn)稅征收制度。
“價格高或者低根本沒有什么問題，調(diào)控不應(yīng)把著眼點放在價格上。”國家金融與發(fā)展實驗室理事長、中國社會科學(xué)院原副院長李揚建議，房地產(chǎn)調(diào)控要回歸到房地產(chǎn)本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)。這樣的話，調(diào)控就要出臺一些可能影響價格的規(guī)定。
李揚認為，可以從多方面入手聯(lián)合施策：一是確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)之間的關(guān)系;二是建議居民解決住房問題逐漸轉(zhuǎn)到“租”為主;三是嚴格控制土地價格在房價中的占比;四是調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費，如果要征收房地產(chǎn)稅，就必須要先整頓之前不合理的稅費。
“杠桿率可以有效調(diào)控市場，不需要做限制——只要讓購房者拿出100%自有資金去買房即可，沒有杠桿，隨便他們買多少房子都行。”